Crédit immobilier
Le financement classique, mais présenté correctement : revenus retraités, exercices expliqués, et établissements choisis pour leur lecture des dossiers d'indépendants.
Cas d'usage · Indépendants et TNS
Acheter sa résidence principale quand on est indépendant
Vous gagnez correctement votre vie, et pourtant le dossier coince. Le problème n'est pas votre revenu : c'est la façon dont la banque le reconstitue à partir de vos bilans, et tout se joue dans cette reconstitution.
En bref
- Bilans demandés
- 2, parfois 3
- Revenu retenu
- Moyenne lissée
- Taux d'endettement
- 35 % assurance comprise
- Avis de faisabilité
- 48 h
Votre situation
Gérant majoritaire, profession libérale, artisan, commerçant ou auto-entrepreneur : vous n'avez pas de bulletin de salaire à présenter. La banque doit donc reconstituer votre revenu à partir de documents comptables, et elle le fait avec prudence.
Cette prudence a une logique : votre revenu peut varier, et une partie de ce que vous gagnez reste parfois dans l'entreprise. Mais elle produit souvent un résultat injuste, parce qu'elle s'applique à des chiffres qui n'ont pas été préparés pour être lus par un banquier.
Les erreurs qui coûtent le plus cher
- Se rémunérer au minimum pour optimiser l'impôt, deux ans avant d'acheter
- Faire passer des dépenses personnelles par l'entreprise, visibles au premier examen
- Présenter un dernier exercice en baisse sans l'expliquer
- Compter sur des dividendes versés une seule fois
- Mobiliser tout son apport et ne garder aucune épargne de précaution
| Statut | Base généralement retenue |
|---|---|
| Gérant majoritaire (IS) | Rémunération déclarée, à laquelle s'ajoutent les dividendes s'ils sont réguliers et soutenables. |
| Profession libérale (BNC) | Bénéfice non commercial, moyenné sur deux à trois exercices. |
| Artisan ou commerçant (BIC) | Bénéfice industriel et commercial, retraité des éléments exceptionnels. |
| Auto-entrepreneur | Chiffre d'affaires diminué de l'abattement forfaitaire propre à l'activité. |
| Président de SAS | Rémunération de président, traitée comme un salaire, plus dividendes réguliers. |
Les solutions envisageables
Le crédit immobilier classique reste la voie normale. Les deux autres servent quand la capacité calculée ne suffit pas, ou quand le patrimoine peut compenser.
Assurance déléguée
À revenu égal, l'assurance pèse sur le taux d'endettement. Une délégation bien choisie libère parfois la marge qui manquait pour passer sous les 35 %.
Appui sur le patrimoine
Nantissement d'un contrat d'assurance-vie ou garantie hypothécaire sur un bien déjà détenu : le patrimoine prend le relais quand les revenus déclarés restent justes.
Méthode
Comment structurer le financement
Un dossier d'indépendant ne se présente pas, il se construit. L'écart entre deux présentations des mêmes chiffres se mesure en dizaines de milliers d'euros de capacité.
Anticipez de deux exercices
Si votre projet est à dix-huit mois, la décision la plus rentable se prend aujourd'hui avec votre expert-comptable : ajuster la rémunération du dirigeant pèsera davantage sur votre capacité que toute négociation de taux ultérieure.
- 01Reconstituer le revenu réel
Rémunération, dividendes soutenables, charges non récurrentes et comptes courants d'associés : nous calculons la base que retiendra un analyste.
- 02Expliquer ce qui doit l'être
Une note de synthèse accompagne les bilans : évolution de l'activité, carnet de commandes, justification d'un exercice atypique.
- 03Choisir les bons établissements
Tous ne lisent pas les dossiers d'indépendants de la même façon. Nous présentons le dossier là où il sera compris, pas partout.
- 04Négocier séparément
Taux, assurance, garantie et frais de dossier se négocient ligne par ligne. L'assurance est souvent le gisement principal.
Instruction
Les éléments étudiés
- L'ancienneté de l'activité et sa continuité avec votre parcours
- La tendance des trois derniers exercices, plus que leur niveau absolu
- La santé de l'entreprise : capitaux propres, trésorerie, endettement
- La régularité des prélèvements personnels et la tenue des comptes
- L'apport, son origine, et l'épargne conservée après l'opération
- L'absence de dettes fiscales ou sociales en cours
Les documents généralement nécessaires
- Les deux ou trois derniers bilans et liasses fiscales complètes
- Une situation comptable récente si le dernier bilan est ancien
- Vos deux derniers avis d'imposition personnels
- Trois mois de relevés de comptes personnels et professionnels
- Le Kbis, les statuts et les procès-verbaux d'affectation du résultat
- Les attestations de régularité fiscale et sociale
- Le compromis de vente et les justificatifs d'apport
Un exemple pédagogique
Une gérante de SARL se verse 2 200 € par mois et perçoit 18 000 € de dividendes depuis trois exercices. Lue rapidement, sa situation donne 2 200 € de revenu mensuel. Lue correctement, avec des dividendes réguliers et une société qui dispose des résultats pour les maintenir, elle donne 3 700 €.
À taux d'endettement identique, l'écart de capacité d'emprunt se chiffre en dizaines de milliers d'euros. Rien n'a changé dans ses comptes : seule la présentation du dossier a changé. Cet exemple est fourni à titre d'illustration : il ne constitue ni une offre, ni une promesse de résultat.
Questions fréquentes
Emprunter en étant indépendant : vos questions
Une question qui n'est pas ici ? Posez-la directement, la réponse arrive le jour même.
Deux exercices complets sont la règle, trois pour les dossiers les plus prudents. Certains établissements acceptent un seul bilan lorsque l'activité s'inscrit dans la continuité d'un salariat du même secteur, ou lorsque l'apport et le reste à vivre sont confortables. C'est une question d'établissement autant que de profil : tous ne lisent pas les dossiers d'indépendants de la même façon.
Pas le chiffre d'affaires. Pour une société soumise à l'impôt sur les sociétés, la banque retient la rémunération du dirigeant et, selon sa régularité, tout ou partie des dividendes. Pour une entreprise individuelle ou une profession libérale, elle retient le bénéfice, souvent moyenné sur deux à trois exercices. Une année exceptionnelle est lissée, une année en baisse rarement ignorée.
Oui, avec deux ou trois années d'activité et des revenus réguliers. La banque applique l'abattement forfaitaire correspondant à votre activité pour reconstituer un revenu net, ce qui réduit mécaniquement la base retenue. Un apport plus important et une épargne résiduelle visible compensent cette prudence.
Dans les faits, oui le plus souvent. Il ne s'agit pas d'une règle écrite mais d'une appréciation du risque : un apport de 15 à 20 % et une épargne de précaution conservée après l'opération rassurent davantage qu'un dossier qui mobilise jusqu'au dernier euro disponible.
Ils le sont lorsqu'ils présentent un historique régulier, généralement sur deux à trois exercices, et que la société dispose des résultats pour les maintenir. Des dividendes versés une seule fois, ou qui videraient la trésorerie de l'entreprise, ne sont pas retenus. Préparer la rémunération du dirigeant deux ans avant un projet immobilier change souvent plus de choses que la négociation du taux.
Il faut l'expliquer avant qu'on vous le demande : investissement exceptionnel, changement de rémunération, perte d'un client depuis remplacé. Une note de synthèse accompagnée d'une situation comptable récente et d'un carnet de commandes transforme une anomalie apparente en élément de contexte. C'est précisément le travail de présentation d'un dossier.
Vos bilans valent mieux que ce qu'on en lit
Envoyez-nous vos deux derniers bilans : nous vous disons sous 48 heures quelle capacité d'emprunt ils permettent réellement, et comment la présenter.