Vous avez trouvé le logement idéal, mais l'actuel n'est pas encore vendu. Le prêt relais permet de ne pas laisser passer l'occasion. C'est un outil efficace, à condition de l'utiliser avec une estimation réaliste et une marge de sécurité.
La banque avance une partie de la valeur du bien que vous vendez, avant que la vente n'ait lieu. Cette avance finance l'achat du nouveau logement, en complément éventuel d'un prêt immobilier classique et de votre apport. Lorsque la vente intervient, son prix rembourse le prêt relais en une seule fois.
Pendant la durée du relais, vous remboursez en général uniquement les intérêts, chaque mois, ou vous les reportez jusqu'à la vente selon la formule retenue.
Le coût d'un prêt relais tient donc surtout à sa durée : plus la vente est rapide, moins les intérêts payés sont élevés. Il faut y ajouter les frais de dossier et l'éventuelle garantie, qui varient d'une banque à l'autre.
La banque ne finance pas la totalité de la valeur estimée, pour se protéger d'une vente à un prix inférieur. Elle retient le plus souvent entre 50 et 80 % de cette valeur, selon la qualité du bien, le marché local et votre situation. Si un prêt est encore en cours sur le bien vendu, le capital restant dû est déduit.
L'estimation compte donc beaucoup. La banque demande en général une ou plusieurs estimations écrites de professionnels, agences immobilières ou notaires, et retient une valeur prudente.
Un couple possède une maison estimée à 400 000 €, sur laquelle il reste 100 000 € de capital à rembourser. Il souhaite acheter un appartement à 450 000 €, frais inclus. La banque retient 70 % de la valeur estimée, soit 280 000 €, dont elle déduit les 100 000 € restant dus : le prêt relais s'élève à 180 000 €.
Le couple finance le reste de l'achat par un prêt immobilier classique de 270 000 €, dont les mensualités doivent respecter le taux d'endettement maximal de 35 % de ses revenus. À la vente de la maison, le prix rembourse le prêt relais et le solde du prêt en cours. Si la maison se vend plus cher que prévu, le surplus peut servir à réduire le prêt classique. Nos simulateurs permettent de vérifier la mensualité correspondante.
Le relais sec suffit lorsque la vente couvre tout l'achat : pas de prêt long terme, seulement l'avance en attendant la vente. Le relais adossé combine le prêt relais et un prêt immobilier classique, comme dans l'exemple ci-dessus. Certaines banques proposent aussi une formule d'achat-revente, qui regroupe le prêt en cours, le relais et le nouveau prêt dans un seul financement.
Le choix de la formule dépend de l'écart entre le prix de vente attendu et le prix d'achat, et de votre capacité à supporter une mensualité pendant toute la période de relais.
Le prêt relais est accordé le plus souvent pour douze mois, avec une prolongation possible, en général jusqu'à vingt-quatre mois au total. Si la vente n'est pas intervenue à l'échéance, il faut vendre, éventuellement à un prix inférieur, ou trouver un autre financement.
Le risque principal est double : une vente plus longue que prévu, qui fait supporter les intérêts du relais et les mensualités du nouveau prêt en même temps, et une vente à un prix inférieur à l'estimation, qui laisse un reste à rembourser. C'est pourquoi une estimation prudente et une marge de sécurité sur votre budget sont indispensables.
Mettez le bien en vente dès la signature de l'achat, voire avant, avec un prix cohérent avec le marché. Faites estimer le bien par plusieurs professionnels et retenez la valeur la plus basse dans vos calculs. Vérifiez que vous pouvez supporter la double charge pendant plusieurs mois. Enfin, faites préciser par écrit les conditions de prolongation du relais.
Si le marché local est lent, vendre d'abord et louer temporairement reste parfois la solution la plus sûre. Un courtier compare les conditions de relais entre banques : durée, prolongation, frais et part retenue de la valeur varient sensiblement. Voyez notre page crédit immobilier.
Cet article a une vocation d'information générale et ne constitue pas un conseil personnalisé. Les règles citées sont celles en vigueur à sa date de rédaction. Un crédit vous engage et doit être remboursé. Vérifiez vos capacités de remboursement avant de vous engager.
Questions fréquentes
Des réponses courtes, à compléter lors d'un échange avec un associé du cabinet.
Le plus souvent entre 50 et 80 % de la valeur estimée du bien à vendre, selon la banque, le marché et la qualité du bien, déduction faite du capital restant dû sur un éventuel prêt en cours.
En général douze mois, avec une prolongation possible, le plus souvent jusqu'à vingt-quatre mois au total. Les conditions de prolongation doivent être précisées par écrit dès la signature.
À l'échéance, le prêt relais doit être remboursé. Il faut alors vendre, parfois à un prix inférieur, ou négocier une solution avec la banque. D'où l'importance d'une estimation prudente et d'une mise en vente rapide.
Le relais sec finance seul l'achat en attendant la vente. Le relais adossé est combiné à un prêt immobilier classique, lorsque le prix de vente ne couvre pas la totalité du nouvel achat.
Les pages qui traitent concrètement du financement évoqué dans cet article.
Résidence principale ou secondaire : capacité d'emprunt, apport, garanties et assurance négociés séparément.
Calculer la soulte, obtenir la désolidarisation du prêt en cours et financer le rachat de la part de l'autre.
Obtenir des liquidités en s'appuyant sur son patrimoine, sans vendre ses actifs ni rompre un placement.
