Nouveau prêt immobilier
Un prêt unique couvre la soulte, le capital restant dû repris et les frais. Le prêt d'origine est soldé, vous repartez seul sur un financement neuf.
Cas d'usage · Divorce et séparation
Racheter la part de votre ex-conjoint sur le logement
Rester dans la maison suppose deux accords, pas un seul : celui de votre ex-conjoint sur le montant, et celui de la banque pour vous laisser porter le prêt seul. Le second est le plus souvent le vrai sujet.
En bref
- Acte
- Notarié, obligatoire
- Droit de partage
- 1,1 % de l'actif net
- Point clé
- Désolidarisation du prêt
- Délai usuel
- 2 à 4 mois
Votre situation
Vous êtes deux propriétaires d'un même bien, et l'un des deux veut partir. Celui qui reste doit indemniser l'autre à hauteur de ses droits : c'est la soulte. Juridiquement, l'opération est un partage, et elle se fait obligatoirement devant notaire.
La difficulté n'est presque jamais le principe. Elle tient à trois points très concrets : sur quelle valeur on s'accorde, si la banque accepte de libérer celui qui part, et si celui qui reste peut porter seul une échéance calculée pour deux revenus.
Ce qui bloque le plus souvent
- Une estimation du bien contestée par l'une des deux parties
- Une capacité d'emprunt calculée sur un seul revenu au lieu de deux
- Une pension alimentaire versée, qui se déduit des revenus retenus
- Un prêt d'origine à taux très bas, qu'on perd en refinançant
- Des comptes entre époux non réglés, qui se mêlent au calcul de la soulte
| Étape | Ce que l'on retient |
|---|---|
| Valeur du bien | Estimation réalisée par un professionnel, idéalement choisi d'un commun accord ou par le notaire. |
| Capital restant dû | Montant exact du prêt en cours, demandé à la banque à la date prévue de l'acte. |
| Valeur nette | Valeur du bien diminuée du capital restant dû, et des comptes à régler entre les parties. |
| Soulte | Part de cette valeur nette revenant à celui qui part, selon ses droits dans le bien. |
| À financer | Soulte, reprise du capital restant dû, frais d'acte et droit de partage. |
Les solutions envisageables
Trois montages, du plus simple au plus technique. Le bon est celui qui laisse une échéance tenable après le départ du second revenu.
Regroupement de crédits
Si d'autres crédits pèsent sur votre budget, les réunir avec le rachat de soulte abaisse la mensualité globale et rend la reprise du bien possible.
Prêt garanti par le patrimoine
Lorsque les revenus seuls ne suffisent pas mais que le patrimoine est là, une garantie hypothécaire ou un nantissement permet de débloquer l'opération.
Méthode
Comment structurer le financement
L'ordre compte. Beaucoup de dossiers se bloquent parce que le montant de la soulte a été arrêté avant d'avoir vérifié qu'il était finançable.
Vérifiez la capacité avant de signer l'accord
Un montant de soulte accepté entre les parties, puis refusé par la banque, oblige à rouvrir une négociation déjà difficile. Faire chiffrer la capacité d'emprunt en amont évite ce retour en arrière.
- 01Faire estimer le bien
Par un professionnel, idéalement désigné d'un commun accord. Une estimation neutre désamorce la moitié des désaccords.
- 02Chiffrer votre capacité seul
Revenus retenus après pension éventuelle, charges, taux d'endettement et reste à vivre. C'est ce chiffre qui fixe la soulte maximale finançable.
- 03Obtenir l'accord de financement
Nous présentons le dossier aux établissements, en incluant la demande de désolidarisation ou le rachat du prêt existant.
- 04Signer l'acte de partage
Le notaire rédige l'état liquidatif et l'acte, perçoit le droit de partage et procède au versement de la soulte le jour de la signature.
Instruction
Les éléments étudiés
- Vos revenus seuls, nets de pension alimentaire versée
- Le taux d'endettement après opération et le reste à vivre
- La valeur du bien rapportée au montant emprunté
- La durée restante et l'âge en fin de prêt, pour l'assurance
- La tenue de vos comptes sur les trois derniers mois
- L'état d'avancement de la procédure, le cas échéant
Les documents généralement nécessaires
- Le titre de propriété et la dernière taxe foncière
- L'offre de prêt en cours et le tableau d'amortissement à jour
- L'attestation de capital restant dû à la date prévue de l'acte
- L'estimation du bien et, si elle existe, la convention ou le jugement
- Vos trois derniers bulletins de salaire ou vos deux derniers bilans
- Vos deux derniers avis d'imposition et trois mois de relevés de comptes
- Les justificatifs d'épargne et d'apport éventuel
Un exemple pédagogique
Un bien estimé 320 000 €, un capital restant dû de 140 000 €. La valeur nette est de 180 000 €, et la soulte due à l'ex-conjoint, pour deux parts égales, de 90 000 €. Le montant à financer s'élève donc à 230 000 € : la soulte plus la reprise du capital restant dû, auxquels s'ajoutent les frais d'acte et le droit de partage, calculé ici sur 180 000 €.
Il reste alors une seule question, et c'est la bonne : l'échéance correspondante tient-elle dans un budget désormais porté par un seul revenu ? C'est ce calcul que nous faisons en premier, avant même de parler de taux. Cet exemple est fourni à titre d'illustration : il ne constitue ni une offre, ni une promesse de résultat.
Questions fréquentes
Rachat de soulte : vos questions
Une question qui n'est pas ici ? Posez-la directement, la réponse arrive le jour même.
On part de la valeur du bien, estimée par un professionnel, dont on retire le capital restant dû du prêt en cours. Le solde est la valeur nette, que l'on partage selon les droits de chacun. Pour deux propriétaires à parts égales, la soulte correspond à la moitié de cette valeur nette. Une estimation discutée entre les parties est la première source de blocage : la faire réaliser par un tiers neutre fait gagner des semaines.
Oui, et c'est le cas le plus fréquent. Le financement prend généralement la forme d'un prêt immobilier qui couvre à la fois la soulte, le capital restant dû repris et les frais d'acte. Lorsque la capacité d'emprunt ne suffit pas seule, un regroupement de crédits ou un prêt garanti par une hypothèque peuvent prendre le relais.
C'est l'accord par lequel la banque libère l'un des co-emprunteurs de son engagement. Sans elle, celui qui part reste tenu de rembourser le prêt même s'il n'est plus propriétaire, et son endettement reste bloqué pour tout nouveau projet. La banque n'est jamais obligée de l'accorder : elle le fait si celui qui reste présente seul une capacité de remboursement suffisante.
Le rachat de soulte passe obligatoirement par un acte notarié. Il génère des émoluments de notaire, calculés sur la valeur du bien, et un droit de partage perçu au profit de l'État, fixé à 1,1 % de l'actif net partagé. S'y ajoutent les frais de garantie du nouveau prêt et, le cas échéant, une indemnité de remboursement anticipé sur le prêt d'origine.
Le refus porte presque toujours sur la capacité de remboursement de celui qui reste. Trois voies existent alors : allonger la durée pour abaisser l'échéance, ajouter un co-emprunteur ou une caution, ou refinancer l'ensemble auprès d'un autre établissement, qui rachète le prêt existant et libère l'ancien co-emprunteur. La troisième est souvent la plus efficace quand la première banque s'est fermée.
Comptez généralement deux à quatre mois : estimation du bien, accord sur le montant, instruction du financement, puis rédaction et signature de l'acte de partage chez le notaire. En cas de divorce, le calendrier dépend aussi de la procédure, car l'état liquidatif doit être cohérent avec la convention ou le jugement.
Savoir d'abord ce qui est finançable
Avant de négocier un montant, sachez ce que la banque suivra. Décrivez votre situation : avis de faisabilité écrit sous 48 heures, gratuit et sans engagement.